国庆长假刚刚过去，楼市的成绩单也出炉了。说实话，看到数据的那一刻，连我都愣了几秒。不是没见过反弹，但确实没想到这次来得这么迅猛。
据广发证券监测贝壳平台的数据显示，国庆期间全国77个主要城市的日均成交量为2993套，比去年同期增长了50.5%；冰山25城二手房实时成交情况也显示，前六天共成交近 2.8 万套，同比暴增 53%。
从一线到三线、四线城市，整个交易链条都活跃起来了。
而且，这绝不是开发商靠“打骨折”堆出来的虚假繁荣。
根据上海易居房地产研究院严跃进的观察，在最近一段时间里，开发商大幅度降价甩卖的情况已经明显减少了，很多新的楼盘也开始取消了之前的一些优惠措施。
房地产市场一般是“量随价动”，当成交量大增50%的时候，价格端的反转就已经开始了。
这次为什么是真回暖？我认为几种力量在深层次上相互作用、互相影响，并且不同于之前几年所经历的脉冲式的反弹。
第一点，就是政策力度空前绝后。
828新政从供给和需求两方面进行调控，首付降低到15%，加上补贴之后的实际利率只有2.05%，贷款年限可以达到40年。
另外还会有3000亿元的资金用来收购房源、消化库存，并且实行现房销售制度等基本制度。
第二点，供应端出现了历史性的硬缺口。
今年前8个月新开发的商品房面积比去年同期减少了24.8%，并且由于实行了现房销售制度，使得整个开发周期被延长到了24-30个月之间。
根据高盛的预测，在2027年3月到2028年9月这段时间里，市场上将会出现长达12到18个月的新房供应空缺期。
需求不断被释放出来，但是供给却出现了短缺的情况，这样的“供求剪刀差”以前很少会出现。
更关键的是，现房销售消除了买房人的后顾之忧。
竣工备案之后再发放按揭贷款，买家只需要支付首付款，中间的两年时间里不需要承担还款的压力。
另外，市场呈现出“二手房先行、之后带动新房”。
京沪二手房成交量已经连续6个月同比增长了，9月份上海二手房挂牌数量比上个月减少了29000多套。
二手房没有房地产公司参与其中，完全是真实的买家卖家之间的博弈结果，它的发展说明了自住需求以及改善型的需求正在逐步回归。
很多人都忽略了这样一个重要事实：这次升温的消息并不是自媒体的一家独唱，而是有央视财经、新华社以及中国房地产报等众多主流媒体一起参与的合唱。
当中央级媒体齐刷刷发声，往往预示着市场调整已经接近尾声。
今年国庆节前后，政策底、市场底和舆论底三者同时出现，这是非常少见的现象，在这样的情况下，上行的趋势也就由“大概率”变成了“必然”。
关于价格走势方面，我认为是结构性上涨，并不是之前所说的全面普涨。
根据“量在价先”的传导规律，在3-6个月之后，市场价格将会出现明显的改变，这可能要等到2027年的春节前后才会逐渐体现出来：
第一梯队：北京、上海、广州、深圳等城市中心区的低密度别墅和品牌新盘，预计到2027年价格会增长5%-10%左右；
第二梯队：杭州、成都、武汉等地强二线城市的重点区域，涨幅在3%-8%之间；
第三梯队：人口净流出的普通三线四线城市，主要特征是量增加、价格稳定。
在行情起点，盲目割肉或冲动追高都是错的。结合当下市场，我给大家梳理了四条实操法则：
第一，核心资产不要急着套现。
目前处于“量涨价平”的行情初期阶段，核心区的优质次新或者低密度洋房如果刚刚上涨了一点就抛售出去的话，很容易错过黎明时刻。但是“卖旧买新”式的换房不在限制之列。
第二，买房前先想清楚接盘侠是谁。
根据贝壳研究院的数据，在90-120平米三居室中成交比例已经超过六成了，而靠近地铁的房子流动性要比远离地铁的房子高上好几倍。
比如远郊的大平层、海景文旅房或者商办公寓等类型的房子，接盘的人群非常少，没有明确的流动性的话不要去碰。
第三，守住现金流安全红线。
本轮属于慢牛修复，高杠杆的利息成本很容易把资产上涨的空间吃掉。
要守住三条底线：月供不超过家庭月净收入40%；保留6—12个月的应急资金；绝不用经营贷、消费贷凑首付。
第四，以二手房为价值锚点。
随着现房销售全面推行，新房和二手房的价格差也逐渐缩小。
在购买新楼盘之前，要先了解周边同档次二手房的实际成交价格，如果新房比二手房高出20%以上就应当提高警觉。
此外，底部从来不是一个精确的点，而是一个时间区间。遇到合适的并且价格可以接受的房子就可以立刻买下，不必等到最后3%的降价才去抢购。
写在最后：
成交量暴涨50%的原因并不是偶然的，它是政策托底、供给减少、价格下跌以及市场信心恢复共同作用的结果。
这不是投机客狂欢的时候，而是普通老百姓进行资产配置的一个好时机。
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